Neste artigo
"Temos quórum?" é a pergunta que abre quase todas as assembleias. A resposta depende de duas coisas: quantos votos estão presentes ou representados e que tipo de decisão está em cima da mesa. Pintar a escada não exige o mesmo que instalar um elevador ou alterar o título constitutivo. Este guia explica como se contam os votos, o que muda na segunda convocatória e quais as maiorias especiais mais comuns.
Como se contam os votos: a permilagem
O título constitutivo fixa o valor relativo de cada fração em percentagem ou permilagem do valor total do prédio (art. 1418.º, n.º 1). Na assembleia, cada condómino tem tantos votos quantas as unidades inteiras que couberem nessa percentagem ou permilagem (art. 1430.º, n.º 2). Uma fração com 85‰ tem 85 votos; com 12,5% tem 12 votos se a medida for a percentagem.
Isto significa que "um condómino, um voto" só vale quando a lei o diz expressamente (por exemplo, quando exige a maioria "dos condóminos"). Nos restantes casos, conta o peso de cada fração.
Os condóminos podem fazer-se representar por procurador (art. 1431.º, n.º 3): os votos do representado contam como presentes.
Primeira convocatória: a regra geral
As deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido (art. 1432.º, n.º 5).
Exemplo: prédio com 1000‰. Estão presentes ou representados condóminos com 620‰. Uma proposta recebe 540 votos a favor e 80 contra. Com 540 votos, há mais de metade do capital do prédio: a proposta é aprovada.
Segunda convocatória: quando não há votos suficientes
Se não comparecerem condóminos suficientes para obter vencimento:
- Uma semana depois: se a convocatória não fixou outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, à mesma hora e local. Aí pode deliberar-se por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio (art. 1432.º, n.º 6).
- Trinta minutos depois: se estiverem reunidas as condições para garantir, no próprio dia, a presença de condóminos que representem um quarto do valor total do prédio, a convocatória pode marcar a segunda reunião para 30 minutos depois, no mesmo local (n.º 7).
Exemplo: na segunda convocatória estão presentes 300‰ (mais de um quarto de 1000‰). Uma proposta recebe 180 votos a favor e 120 contra: é aprovada pela maioria dos presentes.
Atenção: a segunda convocatória baixa o quórum da regra geral, mas não dispensa as maiorias especiais que a lei exige para certas decisões.
Maiorias especiais mais comuns
| Decisão | Maioria exigida | Base legal |
|---|---|---|
| Regra geral (contas, orçamento, quotas, administrador, obras de conservação) | Maioria dos votos representativos do capital investido; 2.ª convocatória: maioria dos presentes com ≥ 1/4 do valor do prédio | Art. 1432.º, n.os 5 e 6 |
| Inovações (obras que alteram ou acrescentam às partes comuns) | Maioria dos condóminos que represente 2/3 do valor total do prédio | Art. 1425.º, n.º 1 |
| Colocação de ascensores ou gás canalizado (prédios com ≥ 8 frações) | Maioria dos condóminos que represente a maioria do valor total | Art. 1425.º, n.º 2 |
| Instalação de unidades de produção para autoconsumo (UPAC) a partir de renováveis (≥ 2 frações) | Maioria simples dos condóminos | Art. 1425.º, n.º 3 (Lei n.º 29/2026, desde 1/7/2026) |
| Obras que modifiquem a linha arquitetónica ou o arranjo estético | 2/3 do valor total do prédio | Art. 1422.º, n.º 3 |
| Alteração do uso de fração, quando o título não fixa o fim | 2/3 do valor total do prédio (exceto alteração para habitação) | Arts. 1422.º, n.º 4, e 1422.º-B |
| Proibir atos ou atividades nas frações | Deliberação aprovada sem oposição | Art. 1422.º, n.º 2, al. d) |
| Divisão de frações | Autorização do título ou da assembleia, sem qualquer oposição | Art. 1422.º-A, n.º 3 |
| Regulamento que reparte serviços em partes iguais ou pela fruição | Sem oposição, por maioria dos condóminos que represente a maioria do valor total | Art. 1424.º, n.º 2 |
| Reconstrução após destruição parcial (< 3/4 do valor) | Maioria do número dos condóminos e do capital investido | Art. 1428.º, n.º 2 |
| Alteração do título constitutivo | Acordo de todos os condóminos | Art. 1419.º, n.º 1 |
Repare na diferença entre "maioria dos condóminos" (conta pessoas) e "maioria do valor" (conta permilagem). Quando a lei exige as duas, ambas têm de se verificar.
Existem ainda regras próprias noutros diplomas (por exemplo, alojamento local ou pontos de carregamento de veículos elétricos). Confirme o regime aplicável antes de colocar esses pontos à votação.
Unanimidade com condóminos ausentes
Quando uma deliberação exige unanimidade, pode ser aprovada pela unanimidade dos condóminos presentes, desde que representem pelo menos dois terços do capital investido, sob condição de aprovação pelos ausentes (art. 1432.º, n.º 8). A deliberação é comunicada aos ausentes no prazo de 30 dias, por carta registada com aviso de receção ou por email nas condições legais (n.º 9). Os ausentes têm 90 dias após a receção para comunicar, por escrito, o seu assentimento ou discordância (n.º 10) e o silêncio vale como aprovação (n.º 11).
Lembre-se: a convocatória tem de informar sobre os assuntos que só podem ser aprovados por unanimidade (art. 1432.º, n.º 4). Veja como convocar a assembleia.
Checklist para a mesa da assembleia
- Lista de frações com permilagem e total do prédio (normalmente 1000‰).
- Folha de presenças com procurações anexadas.
- Soma dos votos presentes e representados antes de começar.
- Para cada ponto, identificar a maioria exigida (regra geral, 2/3, sem oposição, unanimidade).
- Registar votos a favor, contra e abstenções em permilagem.
- Verificar se a lei exige também maioria do número de condóminos.
- Lavrar na ata o resultado de cada votação (art. 1.º, n.º 2, do DL 268/94) — ver o guia da ata.
- Comunicar as deliberações aos ausentes no prazo de 30 dias.
Como o O Meu Prédio ajuda
Na assembleia do O Meu Prédio regista presenças e representações, vê o quórum em permilagem em tempo real e abre votações por ponto (presenciais ou online). O resultado é calculado automaticamente e passa para o rascunho da ata.
- Vídeo: Assembleias de condomínio: convocatória, presenças, votações e ata
- Ajuda: Assembleias e Votações
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Leia também
- Como convocar uma assembleia de condóminos
- Ata da assembleia de condóminos (com modelo)
- Lei 8/2022: o que mudou
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico. A aplicação a cada prédio depende do título constitutivo, do regulamento e das deliberações da assembleia. Legislação verificada a 21 de outubro de 2026.
Fontes
- Código Civil, arts. 1418.º, 1419.º, 1422.º, 1422.º-A, 1422.º-B, 1424.º, 1425.º, 1428.º, 1430.º, 1431.º e 1432.º — Código Civil (versão consolidada) na PGDL
- Lei n.º 29/2026, de 23 de junho (art. 9.º, altera o art. 1425.º) — Lei n.º 29/2026 no Diário da República
- Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro — Lei n.º 8/2022 no Diário da República
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Perguntas frequentes
Por permilagem: cada condómino tem tantos votos quantas as unidades inteiras da permilagem da sua fração (art. 1430.º, n.º 2). Conta-se por pessoa apenas quando a lei fala em "maioria dos condóminos".
Os presentes têm de representar pelo menos um quarto do valor total do prédio; decide-se por maioria dos votos dos presentes (art. 1432.º, n.º 6).
A segunda convocatória não dispensa as maiorias especiais: uma inovação continua a exigir a maioria dos condóminos com dois terços do valor total (art. 1425.º, n.º 1).
Desde 1 de julho de 2026, a instalação de UPAC a partir de fontes renováveis, em prédios com pelo menos duas frações, depende de maioria simples dos condóminos (art. 1425.º, n.º 3, na redação da Lei n.º 29/2026).
Sim, os votos correspondem à soma das permilagens das frações de que é proprietário.
A lei não regula expressamente as abstenções. Registe-as na ata, com os votos a favor e contra.
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico. A aplicação a cada prédio depende do título constitutivo, do regulamento e das deliberações da assembleia.
