Como convocar uma assembleia de condóminos: prazos, regras e modelo

Uma assembleia bem decidida começa numa convocatória bem feita. Se a convocatória falhar no prazo, no meio de envio ou na ordem de trabalhos, as deliberações ficam expostas a impugnação — e o prédio perde meses. Este guia resume o que o Código Civil e o Decreto-Lei n.º 268/94 (ambos alterados pela Lei n.º 8/2022) exigem, com uma lista de verificação e um modelo pronto a adaptar.

Quem pode convocar a assembleia de condóminos

Convocar a assembleia é uma das funções do administrador (art. 1436.º, n.º 1, alínea a), do Código Civil). Mas não é o único:

• O administrador, seja um condómino eleito ou uma empresa de administração (art. 1431.º, n.os 1 e 2).
• Condóminos que representem, pelo menos, 25% do capital investido — útil quando o administrador não convoca ou quando o assunto é o próprio administrador (art. 1431.º, n.º 2).
• Em situações de urgência, o administrador deve intervir e convocar de imediato uma assembleia extraordinária para ratificar o que fez (art. 1436.º, n.º 1, alínea r)).

O "capital investido" mede-se pela permilagem (ou percentagem) de cada fração fixada no título constitutivo — é também ela que define os votos de cada condómino (arts. 1418.º e 1430.º, n.º 2).

Quando se realiza: assembleia ordinária e extraordinária

Assembleia ordinária (anual)

A lei manda reunir a assembleia na primeira quinzena de janeiro, convocada pelo administrador, para discutir e aprovar as contas do último ano e o orçamento das despesas do ano (art. 1431.º, n.º 1) — veja como preparar o orçamento anual. Desde a Lei n.º 8/2022, esta reunião pode realizar-se, excecionalmente, no primeiro trimestre, se o regulamento do condomínio o previr ou se a assembleia o aprovar por maioria (art. 1431.º, n.º 4).

Na prática, para reunir na primeira quinzena de janeiro, a convocatória tem de sair em dezembro — e as contas e o orçamento têm de estar prontos antes disso.

Assembleia extraordinária

Pode ser convocada em qualquer altura, pelo administrador ou pelos condóminos com 25% do capital (art. 1431.º, n.º 2): obras, eleição ou substituição do administrador, alteração do regulamento, seguros, etc.

Prazo: 10 dias de antecedência

A convocatória é enviada com 10 dias de antecedência em relação à data da reunião (art. 1432.º, n.º 1).

Dois cuidados práticos:

• Não deixe para o limite. A jurisprudência não é unânime sobre se os 10 dias se contam a partir do envio ou da receção da carta (por exemplo, a partir do envio: Relação de Lisboa, proc. 717/23.1T8FNC.L1-8, de 12/09/2024; a partir da receção: Relação do Porto, proc. 586/17.0T8PVZ.P1). Enviar com 15 dias de antecedência evita a questão.
• Guarde a prova do envio e da receção: talões dos registos, recibos assinados e respostas de receção por email.

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Como enviar a convocatória: carta, aviso ou email

O artigo 1432.º do Código Civil admite três vias:

1. Carta registada, enviada com 10 dias de antecedência (n.º 1).
2. Aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de receção assinado pelos condóminos (n.º 1) — por exemplo, entregue em mão contra assinatura.
3. Correio eletrónico, para os condóminos que manifestaram essa vontade numa assembleia anterior, ficando essa manifestação registada em ata com o respetivo endereço de email (n.º 2). O condómino deve enviar, pelo mesmo meio, recibo de receção do email convocatório (n.º 3).

Ou seja: o email não substitui a carta para todos. Só vale para quem o aceitou em assembleia, com o endereço lavrado em ata. Uma boa prática é incluir na ordem de trabalhos da próxima assembleia um ponto para recolher esses consentimentos.

Lembre também que os condóminos devem informar o administrador do seu NIF, morada, contactos telefónicos e email, e mantê-los atualizados (art. 3.º, n.º 2, do DL 268/94). Os condóminos não residentes devem comunicar por escrito o seu domicílio ou o do seu representante (art. 1432.º, n.º 12).

O que a convocatória tem de indicar

Segundo o art. 1432.º, n.º 4, do Código Civil, a convocatória deve indicar:

• dia, hora e local da reunião;
• ordem de trabalhos;
• os assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade dos votos.

Para além do mínimo legal, recomendamos:

• Ordem de trabalhos concreta e numerada. "Aprovação do orçamento para 2027 e fixação das quotas" é melhor que "Assuntos financeiros". Por prudência, delibere apenas sobre pontos que constem da convocatória; deixe "outros assuntos" apenas para informação.
• Indicação da segunda convocatória (ver abaixo).
• Onde consultar os documentos (contas, orçamento, propostas de obras com orçamentos).
• Referência à representação por procurador, que a lei admite (art. 1431.º, n.º 3).

Assembleia por videoconferência

Desde a Lei 8/2022, a assembleia tem lugar por meios de comunicação à distância, preferencialmente por videoconferência, sempre que a administração o determine ou a maioria dos condóminos o requeira (art. 1.º-A do DL 268/94). Se um condómino, fundamentadamente, não tiver condições para participar à distância e o comunicar à administração, cabe a esta assegurar-lhe os meios necessários — caso contrário, a assembleia não pode realizar-se por essa via (n.º 2). Indique na convocatória a plataforma, o link e como obter ajuda.

Segunda convocatória: quando não há quórum

As deliberações tomam-se, em regra, por maioria dos votos representativos do capital investido (art. 1432.º, n.º 5). Se não comparecerem condóminos suficientes:

• Sem outra data fixada na convocatória, considera-se convocada nova reunião uma semana depois, à mesma hora e no mesmo local. Nessa reunião, a assembleia pode deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que representem pelo menos um quarto do valor total do prédio (art. 1432.º, n.º 6).
• Trinta minutos depois: se estiverem reunidas condições para garantir, no próprio dia, a presença de condóminos que representem um quarto do valor total do prédio, a convocatória pode marcar a segunda reunião para 30 minutos depois, no mesmo local (art. 1432.º, n.º 7).

Atenção: algumas decisões exigem maiorias especiais (por exemplo, certas inovações, art. 1425.º) ou unanimidade. Veja o guia de quórum e maiorias na assembleia de condóminos.

Depois da assembleia: ata e comunicação aos ausentes

• Ata obrigatória, redigida e assinada por quem presidiu e subscrita pelos condóminos presentes, com data, local, presentes e ausentes, assuntos, deliberações e resultado de cada votação (art. 1.º, n.os 1 e 2, do DL 268/94). A eficácia das deliberações depende da aprovação da ata (n.º 3). A ata pode ser assinada eletronicamente ou subscrita por email, nos termos dos n.os 6 a 8. Veja o guia e modelo de ata.
• Comunicação aos ausentes no prazo de 30 dias, por carta registada com aviso de receção ou por email (nas condições já referidas) (art. 1432.º, n.º 9).
• Execução das deliberações não impugnadas no prazo máximo de 15 dias úteis, ou no prazo fixado pela assembleia (art. 1436.º, n.º 1, alínea i)).

Uma convocatória irregular pode levar à anulação das deliberações a pedido de um condómino que não as aprovou, dentro dos prazos do art. 1433.º (por exemplo, 60 dias sobre a data da deliberação para a ação de anulação, se não for pedida assembleia extraordinária).

Checklist: convocar a assembleia sem falhas

• Confirmar quem convoca (administrador ou condóminos com ≥ 25% do capital).
• Escolher data, hora e local (ou videoconferência) e a 2.ª convocatória (30 min ou uma semana depois).
• Assembleia anual: contas do ano e orçamento prontos; reunião na 1.ª quinzena de janeiro (ou 1.º trimestre, se previsto).
• Redigir ordem de trabalhos concreta e numerada; assinalar assuntos que exigem unanimidade.
• Juntar ou indicar onde consultar documentos (contas, orçamento, 3 orçamentos para obras).
• Atualizar a lista de condóminos: moradas, domicílio dos não residentes, emails com consentimento em ata.
• Enviar com margem sobre os 10 dias: carta registada, aviso contra recibo ou email (com pedido de recibo).
• Arquivar comprovativos de envio e receção.
• Preparar folha de presenças, procurações e contagem de votos por permilagem.
• Depois: ata, aprovação, comunicação aos ausentes em 30 dias, execução das deliberações.

Modelo de convocatória (adapte ao seu prédio)

CONVOCATÓRIA
Assembleia [ordinária/extraordinária] de Condóminos
Condomínio do prédio sito em [morada completa], NIF [n.º]

Nos termos dos artigos 1431.º e 1432.º do Código Civil, convocam-se
todos os condóminos para a assembleia que se realizará no dia [data],
pelas [hora], em [local / por videoconferência através de: plataforma
e link], com a seguinte

ORDEM DE TRABALHOS
1. Apreciação e votação das contas do exercício de [ano];
2. Apreciação e votação do orçamento para [ano] e das quotas,
   incluindo a contribuição para o fundo comum de reserva;
3. [Eleição do administrador para o período de ...];
4. [Outro ponto concreto];
5. Informações gerais (sem caráter deliberativo).

Assuntos cuja deliberação exige unanimidade dos votos:
[nenhum / ponto n.º __].

Se à hora marcada não estiver presente ou representado o número de
condóminos necessário, a assembleia reunirá em segunda convocatória
[no mesmo dia e local, 30 minutos depois / no dia (data, uma semana
depois), à mesma hora e local], podendo deliberar por maioria dos
votos dos condóminos presentes, desde que representem, pelo menos,
um quarto do valor total do prédio.

Os documentos relativos aos pontos [1 e 2] podem ser consultados
[onde/como] a partir de [data].

[Localidade], [data de envio]
O Administrador, [nome / empresa]

Como o O Meu Prédio ajuda

No O Meu Prédio, a assembleia é criada a partir da ordem de trabalhos: gera a convocatória, regista presenças e representações, faz votações online com contagem por permilagem e prepara a ata, que fica guardada nos documentos do condomínio. Os condóminos recebem a informação na app.

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• Veja o passo a passo em vídeo: Assembleias de condomínio: convocatória, presenças, votações e ata
• Consulte a ajuda: Assembleias e Assembleias com condóminos sem email

Tem dúvidas ou quer falar connosco? Escreva para contacto@omeupredio.com ou ligue para 926 947 270.

Leia também

• Quórum e maiorias na assembleia de condóminos
• Ata da assembleia de condóminos (com modelo)
• Orçamento anual do condomínio

Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico. A aplicação a cada prédio depende do título constitutivo, do regulamento e das deliberações da assembleia. Legislação verificada a 21 de outubro de 2026.

Fontes

• Código Civil, arts. 1418.º, 1424.º, 1425.º, 1430.º a 1433.º, 1435.º e 1436.º (versão atualizada) — Código Civil (versão consolidada) na PGDL
• Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro (revê o regime da propriedade horizontal e republica o DL 268/94) — Lei n.º 8/2022 no Diário da República · Decreto-Lei n.º 268/94 (versão consolidada) na PGDL
• Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro, arts. 1.º, 1.º-A e 3.º (republicado em anexo à Lei n.º 8/2022) — Decreto-Lei n.º 268/94 (versão consolidada) na PGDL