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Ser administrador de condomínio é mais do que pagar a luz da escada. A lei dá-lhe uma lista extensa de funções — do orçamento à cobrança, do seguro às obras urgentes — e, desde a Lei n.º 8/2022, deixa claro que responde civilmente se não as cumprir. Este guia resume o que diz o Código Civil, quem pode ser administrador e como organizar o ano.
Quem pode ser administrador
- Eleição e exoneração pela assembleia (art. 1435.º, n.º 1). Se a assembleia não eleger, qualquer condómino pode pedir a nomeação ao tribunal (n.º 2).
- Exoneração judicial, a pedido de qualquer condómino, quando o administrador praticou irregularidades ou agiu com negligência (n.º 3).
- Condómino ou terceiro, com cargo remunerável; mandato de um ano, renovável, salvo disposição em contrário (n.º 4). Mantém-se em funções até haver sucessor (n.º 5).
- Administrador provisório: sem administrador eleito nem nomeado, as funções cabem obrigatoriamente ao condómino com a maior percentagem do capital, salvo se outro se tiver oferecido e o tiver comunicado aos demais; em caso de empate, à fração com a primeira letra na ordem alfabética do registo predial (art. 1435.º-A).
As funções do art. 1436.º
| Alínea | Função |
|---|---|
| a) | Convocar a assembleia dos condóminos |
| b) | Elaborar o orçamento das receitas e despesas de cada ano |
| c) | Verificar a existência do seguro contra incêndio, propondo o capital seguro |
| d) | Cobrar as receitas e efetuar as despesas comuns |
| e) | Verificar a existência do fundo comum de reserva |
| f) | Exigir a quota-parte de cada condómino, com juros legais e sanções aprovadas |
| g) | Realizar os atos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns |
| h) | Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum |
| i) | Executar as deliberações não impugnadas em 15 dias úteis (ou no prazo fixado) |
| j) | Representar os condóminos perante as autoridades administrativas |
| l) | Prestar contas à assembleia |
| m) | Assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas |
| n) | Guardar e manter todos os documentos do condomínio |
| o) | Informar os condóminos quando o condomínio for citado ou notificado num processo |
| p) | Informar, pelo menos semestralmente, sobre o andamento desses processos |
| q) | Emitir declaração de dívida do condómino em 10 dias, quando pedida |
| r) | Intervir em urgências, convocando de imediato assembleia extraordinária para ratificação |
Além destas, a assembleia pode atribuir-lhe outras funções (art. 1436.º, n.º 1).
Três orçamentos para obras
Quando a assembleia vai deliberar sobre obras de conservação extraordinária ou inovações, o administrador tem de apresentar pelo menos três orçamentos de diferentes proveniências, salvo se o regulamento ou a assembleia dispuserem de forma diferente (art. 1436.º, n.º 2).
Representação em juízo e recurso dos atos
O condomínio é sempre representado em juízo pelo administrador (art. 1437.º). Dos atos do administrador cabe recurso para a assembleia, que pode ser convocada pelo condómino recorrente (art. 1438.º).
Responsabilidade
O administrador que não cumprir as funções previstas no art. 1436.º, noutras disposições legais ou em deliberações da assembleia é civilmente responsável pela omissão, sem prejuízo de responsabilidade criminal, se aplicável (n.º 3). Outras obrigações relevantes: guardar e facultar as atas (art. 1.º do DL 268/94) e instaurar a cobrança judicial de dívidas iguais ou superiores ao IAS em 90 dias (art. 6.º do DL 268/94).
O calendário anual do administrador
- Novembro–dezembro: fechar contas, preparar o relatório e o orçamento, recolher pelo menos três orçamentos para obras previstas.
- Até ao fim de dezembro: enviar a convocatória com pelo menos 10 dias de antecedência.
- Primeira quinzena de janeiro: assembleia ordinária para discutir e aprovar as contas do ano anterior e o orçamento do ano (art. 1431.º, n.º 1), salvo se o regulamento ou a assembleia tiverem fixado outro momento dentro do primeiro trimestre.
- Até 30 dias depois: comunicar as deliberações aos ausentes (art. 1432.º, n.º 9).
- Até 15 dias úteis: executar as deliberações não impugnadas.
- Mensalmente: acompanhar quotas e atrasos, pagar despesas, reconciliar contas.
- Semestralmente: informar sobre processos judiciais ou administrativos em curso, se existirem.
- Anualmente: verificar o seguro e a sua atualização (art. 5.º do DL 268/94) e o fundo comum de reserva.
Checklist de início de mandato
- Receber do administrador anterior atas, contas, contratos, apólice, chaves e documentos.
- Atualizar titulares de contas bancárias e acessos.
- Verificar NIF do condomínio, seguro e saldo do fundo de reserva.
- Atualizar contactos, NIF e consentimentos de email dos condóminos (art. 3.º do DL 268/94).
- Rever contratos de manutenção (elevador, limpeza, extintores).
- Listar dívidas e prazos de cobrança.
- Planear a próxima assembleia.
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Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico. Legislação verificada a 21 de outubro de 2026.
Fontes
- Código Civil, arts. 1431.º, 1432.º, 1435.º, 1435.º-A, 1436.º, 1437.º e 1438.º — Código Civil (versão consolidada) na PGDL
- Decreto-Lei n.º 268/94, arts. 1.º, 3.º, 5.º e 6.º (republicado pela Lei n.º 8/2022) — Lei n.º 8/2022 no Diário da República
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Perguntas frequentes
Não. Pode ser um condómino ou um terceiro, incluindo uma empresa (art. 1435.º, n.º 4).
Um ano, renovável, salvo disposição em contrário. Mantém-se em funções até ser eleito ou nomeado o sucessor (art. 1435.º, n.os 4 e 5).
Pode intervir em situações de urgência, convocando de imediato assembleia extraordinária para ratificar a sua atuação (art. 1436.º, n.º 1, al. r)). As obras de conservação extraordinária e as inovações dependem de deliberação da assembleia, com pelo menos três orçamentos de diferentes proveniências, salvo regra diferente do regulamento ou da assembleia (art. 1436.º, n.º 2).
As funções cabem provisoriamente ao condómino com maior percentagem do capital, salvo se outro se oferecer (art. 1435.º-A). Qualquer condómino pode também pedir a nomeação ao tribunal (art. 1435.º, n.º 2).
Pela assembleia, que o elege e exonera, ou pelo tribunal, a pedido de qualquer condómino, em caso de irregularidades ou negligência (art. 1435.º, n.os 1 e 3).
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico. A aplicação a cada prédio depende do título constitutivo, do regulamento e das deliberações da assembleia.
