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O orçamento é o documento que mais pesa na vida do prédio: dele saem as quotas de cada fração, a contribuição para o fundo comum de reserva e a margem para imprevistos. Um orçamento realista evita quotas extraordinárias a meio do ano e discussões longas na assembleia. Este guia mostra o que a lei pede, como montar o orçamento passo a passo e inclui um modelo simples.
O que diz a lei sobre o orçamento
- Quem prepara: é função do administrador "elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano" (art. 1436.º, n.º 1, al. b)).
- Quem aprova e quando: a assembleia reúne na primeira quinzena de janeiro para aprovar as contas do último ano e o orçamento das despesas do ano (art. 1431.º, n.º 1); excecionalmente, no primeiro trimestre, se o regulamento o previr ou a assembleia o tiver aprovado por maioria (n.º 4). Veja como convocar a assembleia.
- Como se reparte: salvo disposição em contrário, as despesas de conservação e fruição das partes comuns e de serviços de interesse comum são pagas em proporção do valor das frações (art. 1424.º, n.º 1). Há exceções: despesas de partes comuns que sirvam exclusivamente alguns condóminos ficam a cargo desses (n.º 3) e, nos elevadores, só pagam as frações que por eles possam ser servidas (n.º 4).
- Fundo comum de reserva: obrigatório, com pelo menos 10% da quota-parte de cada condómino nas restantes despesas (art. 4.º, n.os 1 e 2, do DL 268/94). Detalhes no guia do fundo comum de reserva.
- Ata com valores e datas: a ata que aprova as contribuições deve mencionar o montante anual a pagar por cada condómino e a data de vencimento (art. 6.º, n.º 1, do DL 268/94). É isso que permite usá-la como título executivo se alguém não pagar.
Passo a passo para preparar o orçamento
1. Parta das contas do ano anterior
Comece pelo que realmente se gastou: eletricidade e água das partes comuns, limpeza, elevador, seguro, honorários de administração, comissões bancárias, pequenas reparações. Compare com o orçamento do ano anterior e identifique desvios. Se as contas ainda não estiverem fechadas, use os valores até novembro e estime dezembro.
2. Liste os contratos e atualizações conhecidas
Reveja os contratos com fornecedores (limpeza, manutenção do elevador, seguro, jardinagem). Pergunte por atualizações de preço previstas e registe as datas de renovação. O seguro contra incêndio tem atualização anual obrigatória (art. 5.º do DL 268/94).
3. Separe despesas fixas, variáveis e eventuais
- Fixas: contratos com valor mensal (limpeza, elevador, administração).
- Variáveis: consumos (eletricidade, água) — use a média dos últimos 12 meses e uma margem.
- Eventuais: pequenas reparações e manutenção corretiva. Uma rubrica de imprevistos evita quotas extra para pequenas avarias.
Obras de maior dimensão não devem "esconder-se" no orçamento corrente: são aprovadas à parte, com orçamentos de diferentes proveniências (art. 1436.º, n.º 2) e, conforme o tipo de obra, com as maiorias próprias (ver quórum e maiorias).
4. Identifique despesas com regras de repartição próprias
Elevadores, garagens, terraços de uso exclusivo ou serviços que o regulamento reparte de outra forma (o art. 1424.º, n.º 2, permite, em certas condições, repartir serviços de interesse comum em partes iguais ou em proporção da fruição). Separe estas rubricas para que a quota de cada fração seja calculada corretamente.
5. Calcule o fundo comum de reserva
Aplique pelo menos 10% sobre a quota-parte de cada condómino nas restantes despesas. Se o prédio tem obras previsíveis (cobertura, fachada, elevador), considere propor à assembleia uma percentagem superior.
6. Converta o orçamento em quotas
Multiplique o total de cada rubrica pela permilagem de cada fração (dividida por 1000) e divida o resultado pelo número de prestações (mensais, trimestrais…). O guia para calcular quotas pela permilagem tem um exemplo completo.
7. Prepare a apresentação para a assembleia
Envie com a convocatória (ou indique onde consultar) o orçamento por rubrica, a comparação com o ano anterior e o mapa de quotas por fração. Quanto mais claro, mais rápida a aprovação.
Modelo de orçamento anual
| Rubrica | Ano anterior (real) | Orçamento [ano] | Repartição |
|---|---|---|---|
| Limpeza das partes comuns | Permilagem | ||
| Eletricidade (partes comuns) | Permilagem | ||
| Água (partes comuns) | Permilagem | ||
| Manutenção do elevador | Frações servidas | ||
| Seguro (partes comuns) | Permilagem | ||
| Honorários de administração | Permilagem | ||
| Comissões bancárias e expediente | Permilagem | ||
| Pequenas reparações / imprevistos | Permilagem | ||
| Subtotal despesas correntes | |||
| Fundo comum de reserva (≥ 10%) | Permilagem | ||
| Total a cobrar |
Acrescente por baixo: número de prestações, data de vencimento de cada prestação, e o mapa de quotas por fração (fração, permilagem, quota anual, quota por prestação, fundo de reserva).
Checklist do orçamento
- Contas do ano anterior apuradas (ou estimadas até 31/12).
- Contratos revistos e atualizações de preço registadas.
- Seguro contra incêndio com atualização anual prevista.
- Rubrica de imprevistos incluída.
- Despesas com repartição especial separadas (elevador, uso exclusivo).
- Fundo comum de reserva calculado (mínimo 10%).
- Mapa de quotas por fração com montante anual e datas de vencimento.
- Documentos enviados ou disponíveis com a convocatória.
- Ata com o montante anual por condómino e as datas de vencimento.
Como o O Meu Prédio ajuda
No O Meu Prédio cria o orçamento por categorias, define a contribuição para o fundo de reserva e gera as quotas de cada fração pela permilagem. O orçamento aprovado serve depois para comparar com a execução real nos relatórios financeiros.
- Vídeo: Como criar o orçamento anual do condomínio (despesas, quotas e fundo de reserva)
- Ajuda: Orçamentos e Quotas
Tem dúvidas ou quer falar connosco? Escreva para contacto@omeupredio.com ou ligue para 926 947 270.
Leia também
- Como calcular as quotas pela permilagem
- Fundo comum de reserva
- Como convocar uma assembleia de condóminos
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico ou contabilístico. A aplicação a cada prédio depende do título constitutivo, do regulamento e das deliberações da assembleia. Legislação verificada a 21 de outubro de 2026.
Fontes
- Código Civil, arts. 1424.º, 1431.º e 1436.º — Código Civil (versão consolidada) na PGDL
- Decreto-Lei n.º 268/94, arts. 4.º, 5.º e 6.º, na redação republicada pela Lei n.º 8/2022 — Lei n.º 8/2022 no Diário da República · Decreto-Lei n.º 268/94 (versão consolidada) na PGDL
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Perguntas frequentes
O administrador (art. 1436.º, n.º 1, al. b), do Código Civil). A assembleia aprova-o.
Na assembleia ordinária da primeira quinzena de janeiro ou, excecionalmente, no primeiro trimestre, se o regulamento o previr ou a assembleia o tiver aprovado por maioria (art. 1431.º, n.os 1 e 4).
Sim. É obrigatório e corresponde a pelo menos 10% da quota-parte de cada condómino nas restantes despesas (art. 4.º do DL 268/94).
A assembleia pode aprovar uma revisão ou uma quota extraordinária. Por isso compensa incluir uma rubrica de imprevistos realista.
Pelo menos o montante anual a pagar por cada condómino e a data de vencimento das prestações (art. 6.º, n.º 1, do DL 268/94).
Em regra, sim (art. 1424.º, n.º 1), mas há exceções legais e regras que o título constitutivo ou o regulamento podem prever (n.os 2 a 4).
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico. A aplicação a cada prédio depende do título constitutivo, do regulamento e das deliberações da assembleia.
