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"Porque é que pago mais do que o vizinho do lado?" A resposta está quase sempre na permilagem. As quotas do condomínio não se dividem em partes iguais: em regra, cada fração paga na proporção do seu valor relativo no prédio. Este guia explica a regra, as exceções mais comuns e faz um cálculo completo, do orçamento à quota mensal.
O que é a permilagem
O título constitutivo da propriedade horizontal fixa o valor relativo de cada fração, expresso em percentagem ou permilagem do valor total do prédio (art. 1418.º, n.º 1). Num prédio com permilagem, a soma de todas as frações dá 1000‰. Uma fração com 150‰ representa 15% do prédio.
Encontra a permilagem na escritura ou documento de constituição da propriedade horizontal e, normalmente, na certidão do registo predial. A mesma permilagem conta os votos na assembleia (art. 1430.º, n.º 2) — ver quórum e maiorias.
A regra: pagar na proporção do valor da fração
O art. 1424.º, n.º 1, diz que, salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e as relativas a serviços de interesse comum são da responsabilidade dos condóminos proprietários no momento das deliberações e pagas em proporção do valor das suas frações.
A fórmula é simples:
Quota anual da fração = despesa × (permilagem da fração ÷ 1000)
As exceções mais comuns
- Elevadores: nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas frações por eles possam ser servidas (art. 1424.º, n.º 4).
- Partes comuns de uso exclusivo: as despesas de partes comuns que sirvam exclusivamente alguns condóminos ficam a cargo de quem delas se serve (n.º 3).
- Rampas e plataformas elevatórias colocadas por um condómino ao abrigo das regras de acessibilidade: só participam os que as colocaram (n.º 5).
- Serviços de interesse comum repartidos de outra forma: o regulamento pode prever partes iguais ou proporção da fruição, desde que aprovado sem oposição por maioria dos condóminos que representem a maioria do valor total, com os critérios especificados e justificados (n.º 2).
- Título constitutivo ou regulamento com outra regra ("salvo disposição em contrário").
Exemplo completo
Prédio com 6 frações (1000‰):
| Fração | Piso | Permilagem |
|---|---|---|
| A | R/C | 120‰ |
| B | R/C | 150‰ |
| C | 1.º | 180‰ |
| D | 1.º | 180‰ |
| E | 2.º | 200‰ |
| F | 2.º | 170‰ |
Orçamento aprovado: 9 600 € de despesas comuns (limpeza, luz, seguro, administração…). Fundo comum de reserva: 10%.
Passo 1 — despesas comuns (todas as frações, por permilagem): fração A = 9 600 × 0,120 = 1 152 €.
Passo 2 — fundo comum de reserva (10% da quota-parte nas despesas): fração A = 10% × 1 152 = 115,20 €.
Passo 3 — quota anual e mensal:
| Fração | Despesas comuns | Fundo (10%) | Total anual | Mensal (÷12) |
|---|---|---|---|---|
| A | 1 152,00 € | 115,20 € | 1 267,20 € | 105,60 € |
| B | 1 440,00 € | 144,00 € | 1 584,00 € | 132,00 € |
| C | 1 728,00 € | 172,80 € | 1 900,80 € | 158,40 € |
| D | 1 728,00 € | 172,80 € | 1 900,80 € | 158,40 € |
| E | 1 920,00 € | 192,00 € | 2 112,00 € | 176,00 € |
| F | 1 632,00 € | 163,20 € | 1 795,20 € | 149,60 € |
| Total | 9 600 € | 960 € | 10 560 € | 880 € |
Se o prédio tiver elevador, nas despesas do elevador só participam os condóminos cujas frações por ele possam ser servidas (art. 1424.º, n.º 4).
Quotas extraordinárias
Obras ou despesas aprovadas fora do orçamento seguem, em regra, a mesma lógica de repartição (art. 1424.º), salvo exceções. Na deliberação, indique o montante total, a repartição por fração e as datas de vencimento.
Checklist do cálculo
- Permilagens confirmadas no título constitutivo (soma = 1000‰).
- Rubricas com regra própria identificadas (elevador, uso exclusivo, regulamento).
- Despesas gerais repartidas por permilagem.
- Despesas especiais repartidas só pelas frações abrangidas.
- Fundo comum de reserva (≥ 10%) calculado sobre a quota-parte nas despesas.
- Regra de arredondamento definida.
- Mapa de quotas com montante anual e datas de vencimento anexado à ata.
Como o O Meu Prédio ajuda
No O Meu Prédio indica a permilagem de cada fração uma vez e, a partir do orçamento, gera as quotas mensais, trimestrais ou anuais de todas as frações, incluindo o fundo de reserva e quotas extra. O mapa de quotas mostra, mês a mês, o que está pago, pendente ou em atraso.
- Vídeo: Como gerar as quotas do condomínio: mensais, fundo de reserva e quotas extra
- Ajuda: Quotas, Mapa de quotas e Frações
Tem dúvidas ou quer falar connosco? Escreva para contacto@omeupredio.com ou ligue para 926 947 270.
Leia também
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico. A aplicação a cada prédio depende do título constitutivo, do regulamento e das deliberações da assembleia. Legislação verificada a 21 de outubro de 2026.
Fontes
- Código Civil, arts. 1418.º, 1424.º, 1424.º-A e 1430.º — Código Civil (versão consolidada) na PGDL
- Decreto-Lei n.º 268/94, art. 4.º (redação republicada pela Lei n.º 8/2022) — Lei n.º 8/2022 no Diário da República
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Perguntas frequentes
Em regra não: pagam-se em proporção do valor de cada fração (art. 1424.º, n.º 1), salvo disposição em contrário.
Nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas frações por eles possam ser servidas (art. 1424.º, n.º 4). Se a fração não pode ser servida pelo elevador, não participa.
As despesas de serviços de interesse comum podem ser repartidas em partes iguais ou pela fruição se o regulamento o previr, aprovado sem oposição por maioria dos condóminos que representem a maioria do valor total (art. 1424.º, n.º 2).
No título constitutivo da propriedade horizontal (escritura ou documento equivalente) e, normalmente, na certidão do registo predial.
As despesas são da responsabilidade dos proprietários no momento das deliberações (art. 1424.º, n.º 1); na venda há regras próprias de declaração de encargos (art. 1424.º-A). Ver Lei 8/2022.
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico. A aplicação a cada prédio depende do título constitutivo, do regulamento e das deliberações da assembleia.
