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A cobertura começa a deixar passar água, a fachada precisa de reparação ou o elevador tem de ser modernizado. Quando isso acontece, os prédios com um fundo comum de reserva bem gerido decidem com calma; os outros discutem quotas extraordinárias. Este guia explica o que a lei exige, como calcular a contribuição e como usar e repor o fundo.
O que diz a lei
O artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 268/94, na redação dada pela Lei n.º 8/2022, determina:
- É obrigatória a constituição, em cada condomínio, de um fundo comum de reserva para custear as despesas de conservação do edifício ou conjunto de edifícios (n.º 1).
- Cada condómino contribui com uma quantia correspondente a, pelo menos, 10% da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio (n.º 2).
- Se, por deliberação da assembleia, o fundo for usado para um fim diferente da conservação, os condóminos têm de pagar, no prazo máximo de 12 meses a contar da deliberação, a quotização extraordinária necessária para repor o montante usado; se não pagarem, aplica-se o regime de cobrança do artigo 6.º (n.º 3).
- O fundo deve ser depositado em instituição bancária, competindo à assembleia de condóminos a respetiva administração (n.º 4).
Além disso, verificar a existência do fundo comum de reserva é uma das funções do administrador (art. 1436.º, n.º 1, al. e), do Código Civil). Veja também as funções do administrador.
Como calcular a contribuição: exemplo
O mínimo legal é calculado sobre a quota-parte de cada condómino nas restantes despesas — ou seja, sobre o orçamento corrente, sem o próprio fundo.
Exemplo: orçamento de despesas correntes de 12 000 € por ano, num prédio com 1000‰.
- Fração A, com 80‰: quota-parte nas despesas = 12 000 × 0,080 = 960 €/ano.
- Fundo de reserva mínimo (10%) = 96 €/ano, ou seja, 8 €/mês se as quotas forem mensais.
- Total do prédio para o fundo, no mínimo: 1 200 €/ano.
A percentagem pode — e muitas vezes deve — ser superior a 10%. Prédios antigos, com coberturas, fachadas ou elevadores a aproximar-se do fim de vida, beneficiam de uma contribuição maior. É a assembleia que decide, normalmente ao aprovar o orçamento anual.
Para que pode ser usado
A lei é clara: o fundo existe para despesas de conservação do edifício (art. 4.º, n.º 1). Exemplos típicos: reparação da cobertura, impermeabilizações, pintura e reparação da fachada, substituição de canalizações comuns, obras no elevador.
Se a assembleia decidir usá-lo para outro fim — por exemplo, cobrir um défice de tesouraria por quotas em atraso — tem de prever a reposição no prazo máximo de 12 meses através de quotização extraordinária (n.º 3). Deixe essa deliberação, o montante e o calendário de reposição bem claros na ata.
Boas práticas de gestão
- Conta bancária separada (ou, pelo menos, subconta claramente identificada) para o fundo, para que o saldo nunca se confunda com o dinheiro do dia a dia.
- Registar o fundo à parte nas quotas: cada recibo deve mostrar quanto é quota corrente e quanto é fundo de reserva.
- Reportar o saldo em cada assembleia: saldo inicial, contribuições, utilizações (com a deliberação que as aprovou) e saldo final.
- Planear as obras grandes: um plano plurianual simples (o que precisa de obras nos próximos 5–10 anos e quanto custa) ajuda a assembleia a escolher a percentagem certa.
- Usar com deliberação: o fundo é administrado pela assembleia, por isso as utilizações relevantes devem ser aprovadas e registadas em ata.
Checklist do fundo comum de reserva
- Percentagem aprovada em assembleia (mínimo 10%).
- Contribuição incluída no orçamento e no mapa de quotas.
- Depósito em instituição bancária, separado do dinheiro corrente.
- Recibos com a parte do fundo discriminada.
- Saldo e movimentos apresentados na assembleia anual.
- Utilizações aprovadas e registadas em ata.
- Se usado para fim diverso: quotização de reposição em 12 meses aprovada.
Como o O Meu Prédio ajuda
No O Meu Prédio, o fundo de reserva é definido no orçamento e gerado como quota própria para cada fração. Pode registar uma conta bancária própria para o fundo e acompanhar os saldos e movimentos nos relatórios financeiros que leva à assembleia.
- Vídeo: Como gerar as quotas do condomínio: mensais, fundo de reserva e quotas extra
- Ajuda: Quotas e Contas bancárias
Tem dúvidas ou quer falar connosco? Escreva para contacto@omeupredio.com ou ligue para 926 947 270.
Leia também
- Orçamento anual do condomínio
- Como calcular as quotas pela permilagem
- Funções do administrador de condomínio
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico ou contabilístico. A aplicação a cada prédio depende do título constitutivo, do regulamento e das deliberações da assembleia. Legislação verificada a 21 de outubro de 2026.
Fontes
- Decreto-Lei n.º 268/94, art. 4.º (redação da Lei n.º 8/2022, republicado em anexo) — Lei n.º 8/2022 no Diário da República · Decreto-Lei n.º 268/94 (versão consolidada) na PGDL
- Código Civil, arts. 1424.º e 1436.º — Código Civil (versão consolidada) na PGDL
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Perguntas frequentes
Sim, em todos os condomínios (art. 4.º, n.º 1, do DL 268/94).
Pelo menos 10% da quota-parte de cada condómino nas restantes despesas do condomínio (art. 4.º, n.º 2). A assembleia pode fixar mais.
O fundo destina-se à conservação do edifício. Se a assembleia o usar para outro fim, os condóminos têm de repor o montante no prazo máximo de 12 meses (art. 4.º, n.º 3).
Depositado em instituição bancária; a administração do fundo compete à assembleia (art. 4.º, n.º 4).
A lei não prevê a devolução do fundo ao condómino que vende: o fundo é administrado pela assembleia de condóminos (art. 4.º, n.º 4, do DL 268/94). Em caso de dúvida concreta, confirme com um jurista.
Reparações indispensáveis e urgentes são, em regra, despesas de conservação. O administrador deve intervir nas situações de urgência e convocar de imediato assembleia extraordinária para ratificação (art. 1436.º, n.º 1, al. r), do Código Civil).
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico. A aplicação a cada prédio depende do título constitutivo, do regulamento e das deliberações da assembleia.
