Quotas de condomínio em atraso: como cobrar passo a passo

Uma fração que deixa de pagar afeta todo o prédio: falta dinheiro para a limpeza, para o seguro ou para as obras, e os condóminos cumpridores acabam a suportar o atraso. A boa notícia é que a lei dá ao administrador instrumentos claros — e a maior parte das situações resolve-se antes de chegar a tribunal. Este guia organiza a cobrança em etapas, do primeiro lembrete à ação judicial.

O que diz a lei

• Dever do administrador: exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas, incluindo os juros legais devidos e as sanções pecuniárias fixadas pelo regulamento ou pela assembleia (art. 1436.º, n.º 1, al. f)).
• Título executivo: a ata da assembleia que deliberou as contribuições, mencionando o montante anual a pagar por cada condómino e a data de vencimento, constitui título executivo contra o proprietário que não pague no prazo (art. 6.º, n.os 1 e 2, do DL 268/94).
• Juros e sanções: o título executivo abrange os juros de mora à taxa legal e as sanções pecuniárias, desde que aprovadas em assembleia ou previstas no regulamento (art. 6.º, n.º 3). A taxa dos juros legais civis é de 4% ao ano (Portaria n.º 291/2003, art. 559.º do Código Civil).
• Obrigação de agir: o administrador deve instaurar a ação judicial para cobrar estas quantias (art. 6.º, n.º 4) no prazo de 90 dias a contar do primeiro incumprimento, salvo deliberação em contrário da assembleia e desde que o valor em dívida seja igual ou superior ao IAS do ano civil (n.º 5). O IAS de 2026 é de 537,13 € (Portaria n.º 480-A/2025/1).
• Limite das sanções: a assembleia pode fixar penas pecuniárias, mas o montante aplicável em cada ano nunca pode exceder a quarta parte do rendimento coletável anual da fração (art. 1434.º).

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Passo a passo para cobrar

1. Detete cedo

Acompanhe o mapa de quotas logo após cada vencimento. Atrasos de um mês resolvem-se com um lembrete; atrasos de um ano exigem tribunal. Ter as quotas com datas de vencimento claras na ata também facilita (art. 6.º, n.º 1, do DL 268/94).

2. Lembrete amigável

Primeiro contacto, por email, app ou carta simples: valor em dívida, quotas a que respeita, IBAN/referência e prazo curto (por exemplo, 8 dias). Muitas vezes é esquecimento ou mudança de conta.

3. Carta de interpelação

Se não houver resposta, envie carta registada (com aviso de receção, se possível) com o extrato da conta corrente da fração, juros de mora calculados à taxa legal, sanções aprovadas (se existirem), prazo final para pagamento e a indicação de que, na falta de pagamento, o condomínio avançará judicialmente com base na ata.

4. Proposta de acordo de pagamento

Para quem está com dificuldades reais, um plano de prestações escrito e assinado pode ser a solução mais rápida. Defina valores, datas e o que acontece se uma prestação falhar.

5. Leve a situação à assembleia

A lei permite que a assembleia delibere em sentido diferente do prazo de 90 dias (art. 6.º, n.º 5). Informe os condóminos sobre as dívidas e as diligências feitas e, se necessário, peça mandato expresso para avançar ou para aguardar.

6. Ação judicial

Com uma ata que cumpra o art. 6.º, n.º 1, o condomínio pode avançar diretamente com execução, sem precisar de provar a dívida numa ação prévia. O condomínio é representado em juízo pelo administrador (art. 1437.º). Fale com um advogado ou solicitador para escolher o meio processual mais adequado ao seu caso.

Cuidados importantes

• Proteção de dados: comunique a dívida ao próprio condómino. Evite afixar listas de devedores em espaços comuns ou divulgá-las a terceiros; na assembleia, apresente a informação que for necessária para as decisões.
• Venda da fração: antes de vender, o condómino pede ao administrador uma declaração de encargos e dívidas, que deve ser emitida no prazo máximo de 10 dias e é documento obrigatório da escritura (art. 1424.º-A). Mais em Lei 8/2022: o que mudou.
• Imputação dos pagamentos: quando um condómino paga menos do que deve, registe a que quotas corresponde cada pagamento. Mantenha a conta corrente da fração atualizada e emita recibo de cada pagamento.
• Ata bem feita desde o início: sem montante anual por condómino e datas de vencimento, a ata pode não servir de título executivo. Veja o guia da ata.

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Modelo de carta de interpelação

[Condomínio do prédio sito em ...]                     [Localidade], [data]
Exmo(a). Sr(a). [nome], proprietário(a) da fração [__]

Assunto: Quotas de condomínio em atraso — interpelação para pagamento

Verificamos que se encontram por liquidar as seguintes quantias relativas
à fração [__]: [quotas de ... a ...], no total de [___] €, conforme
extrato em anexo, acrescidas de juros de mora à taxa legal no valor de
[___] € [e sanção pecuniária aprovada em assembleia de ..., de ___ €].

Solicitamos o pagamento até [data, ex.: 15 dias], por transferência para
o IBAN [___] (referência: fração [__]).

Na falta de pagamento, o condomínio procederá à cobrança judicial com
base na ata da assembleia de [data], nos termos do artigo 6.º do
Decreto-Lei n.º 268/94. Estamos disponíveis para analisar um plano de
pagamento.

O Administrador, [nome / empresa]

Checklist de cobrança

• Ata com montante anual por condómino e datas de vencimento.
• Mapa de quotas verificado após cada vencimento.
• Lembrete amigável enviado.
• Carta de interpelação registada, com extrato e juros.
• Proposta de acordo (se aplicável), por escrito.
• Assembleia informada; deliberação se for para não avançar em 90 dias.
• Contagem dos 90 dias desde o primeiro incumprimento (dívida ≥ IAS).
• Processo entregue a advogado/solicitador com ata, extrato e comunicações.

Como o O Meu Prédio ajuda

No O Meu Prédio vê de imediato quem tem quotas em atraso, abre a conta corrente da fração, envia um aviso à fração e regista o pagamento, com recibo automático. A declaração de encargos para a venda sai da mesma conta corrente.

• Vídeo: Quotas em atraso: ver quem deve, avisar a fração e registar o pagamento
• Vídeo: Conta corrente da fração e declaração de encargos para a venda
• Ajuda: Quotas em atraso e Contas por fração

Tem dúvidas ou quer falar connosco? Escreva para contacto@omeupredio.com ou ligue para 926 947 270.

Leia também

• Como calcular as quotas pela permilagem
• Ata da assembleia de condóminos (com modelo)
• Funções do administrador de condomínio

Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico. Cada caso de cobrança deve ser analisado por um advogado ou solicitador. Legislação verificada a 21 de outubro de 2026.

Fontes

• Decreto-Lei n.º 268/94, art. 6.º (redação da Lei n.º 8/2022) — Lei n.º 8/2022 no Diário da República · Decreto-Lei n.º 268/94 (versão consolidada) na PGDL
• Código Civil, arts. 559.º, 1424.º-A, 1434.º, 1436.º e 1437.º — Código Civil (versão consolidada) na PGDL
• Portaria n.º 291/2003 (juros legais de 4%) — Portaria n.º 291/2003 no Diário da República
• Portaria n.º 480-A/2025/1 (IAS 2026: 537,13 €) — Portaria n.º 480-A/2025/1 no Diário da República