Neste artigo
- 1. Convocatória por email — só com consentimento
- 2. Assembleias por videoconferência
- 3. Atas com assinatura eletrónica ou por email
- 4. Segunda convocatória e unanimidade dos ausentes
- 5. Declaração de encargos na venda da fração
- 6. Cobrança obrigatória das dívidas
- 7. Administrador com funções reforçadas
- 8. Representação do condomínio em juízo
- 9. Deveres de informação dos condóminos
- Mudanças posteriores a ter em conta
- Checklist de adaptação à Lei 8/2022
- Como o O Meu Prédio ajuda
- Leia também
- Fontes
A Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro, foi a maior revisão do regime da propriedade horizontal em décadas. Alterou o Código Civil e o Decreto-Lei n.º 268/94 e trouxe o condomínio para o digital: convocatórias e atas por email, assembleias por videoconferência, assinatura eletrónica. Reforçou também as regras de cobrança e criou a declaração de encargos na venda de frações. Entrou em vigor a 10 de abril de 2022, 90 dias após a publicação.
1. Convocatória por email — só com consentimento
A convocatória continua a exigir 10 dias de antecedência por carta registada ou aviso convocatório com recibo assinado (art. 1432.º, n.º 1, do Código Civil). Pode ser feita por email para os condóminos que manifestem essa vontade em assembleia anterior, registada na ata, com indicação do endereço; o condómino deve enviar recibo de receção pela mesma via (n.os 2 e 3). Guia completo: como convocar uma assembleia.
2. Assembleias por videoconferência
As assembleias podem decorrer por meios de comunicação à distância, preferencialmente videoconferência, sempre que a administração o determine ou a maioria dos condóminos o requeira (art. 1.º-A do DL 268/94). Se algum condómino não tiver meios, a administração deve assegurá-los. A ata deve ser assinada ou subscrita pelos participantes, nos termos do art. 1.º.
3. Atas com assinatura eletrónica ou por email
As atas podem ser assinadas com assinatura eletrónica qualificada, manuscrita sobre documento digitalizado, ou subscritas por email, declarando o condómino que concorda com o conteúdo (art. 1.º, n.os 6 a 8, do DL 268/94). A eficácia das deliberações depende da aprovação da ata. Ver o guia e modelo de ata.
4. Segunda convocatória e unanimidade dos ausentes
Sem quórum, a nova reunião faz-se uma semana depois, à mesma hora e local (se a convocatória não fixar outra data), ou 30 minutos depois se a convocatória o previr e estiver garantida a presença de condóminos que representem um quarto do valor total, deliberando por maioria dos presentes desde que representem pelo menos um quarto do valor total (art. 1432.º, n.os 6 e 7). As deliberações que exigem unanimidade podem ser aprovadas pelos presentes com dois terços do capital, sob condição de aprovação dos ausentes, que têm 90 dias para responder (n.os 8 a 11). Detalhes em quórum e maiorias.
5. Declaração de encargos na venda da fração
Para vender, o condómino pede ao administrador uma declaração escrita com o montante de todos os encargos de condomínio em vigor relativos à fração (natureza, montantes e prazos de pagamento) e, se existirem, as dívidas, com natureza, montantes, datas de constituição e vencimento. O administrador emite-a no prazo máximo de 10 dias e a declaração é documento instrutório obrigatório da escritura ou do documento particular autenticado (art. 1424.º-A, n.os 1 e 2, do Código Civil).
A responsabilidade pelas dívidas afere-se pelo momento em que deviam ter sido pagas, salvo se o comprador declarar expressamente na escritura que prescinde da declaração, aceitando a responsabilidade por qualquer dívida do vendedor ao condomínio (n.º 3). Os encargos que se vençam depois da venda são do novo proprietário (n.º 4).
6. Cobrança obrigatória das dívidas
A ata que fixa o montante anual de cada condómino e as datas de vencimento é título executivo e abrange juros e sanções aprovadas. O administrador deve instaurar a ação em 90 dias a contar do primeiro incumprimento, quando a dívida for igual ou superior ao IAS (537,13 € em 2026), salvo deliberação em contrário (art. 6.º do DL 268/94). Ver quotas em atraso.
7. Administrador com funções reforçadas
O art. 1436.º passou a ter uma lista mais longa de funções, incluindo: executar as deliberações não impugnadas em 15 dias úteis, informar os condóminos quando o condomínio for citado ou notificado num processo e, pelo menos semestralmente, sobre o andamento desses processos, emitir a declaração de dívida em 10 dias, intervir em situações de urgência e apresentar pelo menos três orçamentos de diferentes proveniências para obras de conservação extraordinária ou inovações (salvo regra diferente do regulamento ou da assembleia). O administrador que não cumpra as suas funções é civilmente responsável (art. 1436.º, n.º 3). Tudo em funções do administrador.
8. Representação do condomínio em juízo
O condomínio é sempre representado em juízo pelo seu administrador, que demanda e é demandado em nome daquele. Age como representante da universalidade dos condóminos ou quando expressamente mandatado pela assembleia, e pode apresentar queixas-crime relacionadas com as partes comuns sem autorização da assembleia (art. 1437.º). Esta alteração entrou em vigor no dia seguinte à publicação da lei.
9. Deveres de informação dos condóminos
Os condóminos devem comunicar à administração o seu NIF, morada e contactos (incluindo email, quando aplicável) e informar a venda da fração em 15 dias (art. 3.º do DL 268/94). O condómino que não resida na fração deve indicar domicílio para as comunicações (art. 1432.º, n.º 12).
Mudanças posteriores a ter em conta
O regime continuou a mudar. Por exemplo, o DL n.º 10/2024 alterou regras de uso das frações, e a Lei n.º 29/2026 introduziu, a partir de 1 de julho de 2026, uma maioria simples, em prédios com pelo menos duas frações, para unidades de produção para autoconsumo (UPAC) nas partes comuns (art. 1425.º, n.º 3). Confirme sempre a versão em vigor no Diário da República.
Checklist de adaptação à Lei 8/2022
- Recolher em assembleia o consentimento para comunicações por email e registá-lo na ata.
- Atualizar a base de dados com NIF, morada e contactos dos condóminos.
- Definir o meio de assembleia à distância e garantir meios a quem não os tenha.
- Definir o método de assinatura das atas (eletrónica, digitalizada, email).
- Rever as atas de orçamento: montante anual por condómino e datas de vencimento.
- Criar rotina de controlo das dívidas e dos 90 dias.
- Ter um modelo de declaração de encargos pronto a emitir em 10 dias.
- Planear o relatório semestral de informação aos condóminos.
Como o O Meu Prédio ajuda
O O Meu Prédio foi desenhado com estas regras em mente: convocatórias por email só para quem consentiu (com carta para os restantes), registo de presenças e votações, ata em PDF, conta corrente por fração com declaração de encargos e lista de quotas em atraso.
- Vídeo: Conta corrente da fração e declaração de encargos para a venda
- Vídeo: Assembleias de condomínio: convocatória, presenças, votações e ata
- Ajuda: Legislação para administradores e Assembleias sem email
Tem dúvidas ou quer falar connosco? Escreva para contacto@omeupredio.com ou ligue para 926 947 270.
Leia também
- Como convocar uma assembleia de condóminos
- Ata da assembleia de condóminos (com modelo)
- Funções do administrador de condomínio
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico. Legislação verificada a 21 de outubro de 2026.
Fontes
- Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro (e republicação do DL 268/94) — Lei n.º 8/2022 no Diário da República · Decreto-Lei n.º 268/94 (versão consolidada) na PGDL
- Código Civil, arts. 1424.º-A, 1425.º, 1432.º, 1436.º e 1437.º — Código Civil (versão consolidada) na PGDL
- Lei n.º 29/2026, de 23 de junho — Lei n.º 29/2026 no Diário da República
- Portaria n.º 480-A/2025/1 (IAS 2026) — Portaria n.º 480-A/2025/1 no Diário da República
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Perguntas frequentes
A 10 de abril de 2022 (90 dias após a publicação), com exceção da alteração ao art. 1437.º, que entrou em vigor no dia seguinte à publicação.
Só os que manifestaram essa vontade em assembleia anterior, registada em ata. Os restantes recebem carta registada ou aviso com recibo.
Não. Realiza-se por meios à distância quando a administração o determine ou a maioria dos condóminos o requeira (art. 1.º-A do DL 268/94).
O condómino que vende, ao administrador, que a emite no prazo máximo de 10 dias; é documento obrigatório da escritura, salvo se o comprador prescindir dela e assumir as dívidas do vendedor (art. 1424.º-A).
Tem o dever de instaurar a ação nos termos do art. 6.º do DL 268/94 e responde civilmente pelo incumprimento das suas funções (art. 1436.º, n.º 3).
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico. A aplicação a cada prédio depende do título constitutivo, do regulamento e das deliberações da assembleia.
