Quando um condómino deixa de pagar as quotas, o condomínio não tem de começar do zero para provar a dívida. A lei dá à ata da assembleia que aprovou as contribuições a força de título executivo, desde que a ata tenha certos elementos. Este guia explica o que diz a lei e como preparar a ata para que sirva.
Neste artigo (8 secções)
O que diz a lei
O artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 268/94, na redação dada pela Lei n.º 8/2022, estabelece:
- O que a ata menciona: a ata da reunião que tiver deliberado o montante das contribuições a pagar ao condomínio menciona o montante anual a pagar por cada condómino e a data de vencimento das respetivas obrigações (n.º 1).
- Título executivo: a ata que reúna esses requisitos constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte (n.º 2).
- O que fica abrangido: os juros de mora, à taxa legal, e as sanções pecuniárias, desde que aprovadas em assembleia de condóminos ou previstas no regulamento do condomínio (n.º 3).
- Quem age: o administrador deve instaurar a ação judicial para cobrar essas quantias (n.º 4).
- Prazo: a ação deve ser instaurada no prazo de 90 dias a contar da data do primeiro incumprimento do condómino, salvo deliberação em contrário da assembleia de condóminos e desde que o valor em dívida seja igual ou superior ao valor do indexante dos apoios sociais (IAS) do respetivo ano civil (n.º 5).
«Cobrar as receitas e efetuar as despesas comuns» é também uma das funções do administrador (Código Civil, art. 1436.º). Para que a ata produza efeitos, as deliberações dependem da aprovação da respetiva ata (DL 268/94, art. 1.º, n.º 3).
O que é um título executivo
É um documento que permite ao credor pedir diretamente ao tribunal a cobrança coerciva, sem ter primeiro uma ação para reconhecer a dívida. O Código de Processo Civil inclui entre os títulos executivos os documentos a que, por disposição especial, seja atribuída força executiva (art. 703.º, n.º 1, al. d)). O art. 6.º do DL 268/94 é uma dessas disposições.
Como preparar a ata para servir de título
- Aprove o orçamento e as quotas em assembleia. Veja como preparar o orçamento anual e como calcular as quotas pela permilagem.
- Escreva na ata o montante anual de cada condómino, fração a fração (por exemplo, numa tabela anexa à ata).
- Escreva as datas de vencimento (por exemplo, mensal, até ao dia 8 de cada mês).
- Se houver sanções pecuniárias por atraso, aprove-as em assembleia ou confirme que estão no regulamento.
- Aprove a ata e guarde-a com as assinaturas ou subscrições. Veja o que a ata deve conter.
Modelo: texto para a ata
Ponto X — Aprovação do orçamento e das contribuições para [ano]. A assembleia aprovou o orçamento para o período de [data] a [data], no valor total de [valor] €, e o montante anual a pagar por cada condómino, conforme a tabela seguinte, que faz parte integrante desta ata:
Fração Condómino Permilagem Montante anual (€) A [nome] [‰] [valor] B [nome] [‰] [valor] As contribuições são pagas em [12 prestações mensais], com vencimento até ao dia [dia] de cada mês. [Se aplicável:] Foi ainda aprovada a sanção pecuniária de [descrição] por atraso no pagamento.
Quando há uma dívida
- Registe a data do primeiro incumprimento de cada fração: é a partir dela que corre o prazo de 90 dias do n.º 5.
- Confirme o valor em dívida face ao IAS do ano civil e se a assembleia deliberou algo em contrário.
- Reúna a ata (ou atas) aplicáveis e a conta corrente da fração.
- Fale com um advogado ou solicitador para avançar com a ação.
Antes disso, uma interpelação escrita costuma resolver muitos casos. Veja quotas em atraso: como cobrar passo a passo.
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Leia também
- Quotas de condomínio em atraso: como cobrar passo a passo
- Ata da assembleia de condóminos: conteúdo obrigatório e modelo
- Vender uma fração com dívidas: a declaração de encargos
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico.
Fontes
- Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro, arts. 1.º e 6.º, na redação da Lei n.º 8/2022 — republicação na PGDL
- Código Civil, art. 1436.º — PGDL
- Código de Processo Civil, art. 703.º — PGDL
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Perguntas frequentes
Não. Tem de ser a ata da reunião que deliberou o montante das contribuições e tem de mencionar o montante anual a pagar por cada condómino e a data de vencimento (DL 268/94, art. 6.º, n.os 1 e 2).
Contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte (art. 6.º, n.º 2).
Ficam abrangidos os juros de mora, à taxa legal, e as sanções pecuniárias, desde que aprovadas em assembleia ou previstas no regulamento do condomínio (art. 6.º, n.º 3).
O administrador. A lei prevê 90 dias a contar do primeiro incumprimento, salvo deliberação em contrário da assembleia e desde que a dívida seja igual ou superior ao valor do IAS do ano civil (art. 6.º, n.os 4 e 5).
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico. A aplicação a cada prédio depende do título constitutivo, do regulamento e das deliberações da assembleia.
