Contas difíceis de perceber, atas que demoram meses, avarias que ninguém sabe se já foram reportadas. Se reconhece o seu prédio nesta descrição, não precisa de esperar que alguém resolva: qualquer condómino pode propor à assembleia uma gestão mais organizada. Este guia explica como levar o tema à reunião, que maioria é precisa e que argumentos usar.
Neste artigo (10 secções)
1. Pôr o tema na ordem de trabalhos
A assembleia só delibera sobre os assuntos que constam da convocatória, que deve indicar o dia, a hora, o local e a ordem de trabalhos (art. 1432.º do Código Civil). Por isso, o primeiro passo é garantir que o seu ponto lá está.
Na assembleia ordinária. A assembleia reúne na primeira quinzena de janeiro para discutir e aprovar as contas do último ano e o orçamento do ano seguinte (art. 1431.º, n.º 1). Peça ao administrador, por escrito e com antecedência, que acrescente o seu ponto à ordem de trabalhos.
Numa assembleia extraordinária. A assembleia também reúne quando for convocada pelo administrador ou por condóminos que representem, pelo menos, 25% do capital investido (art. 1431.º, n.º 2). Se o administrador não incluir o ponto, junte condóminos que somem essa percentagem (veja a permilagem de cada fração no título constitutivo) e convoquem a reunião. Mais detalhes em como convocar a assembleia de condóminos.
A convocatória é feita com, pelo menos, 10 dias de antecedência, nos termos do art. 1432.º, n.º 1. Veja como convocar a assembleia de condóminos.
2. A maioria necessária
Salvo disposição especial, as deliberações são tomadas por maioria dos votos representativos do capital investido (art. 1432.º, n.º 5). Se a primeira reunião não tiver quórum, na segunda convocatória basta a maioria dos condóminos presentes, desde que representem pelo menos um quarto do valor total do prédio (art. 1432.º, n.º 6). Os detalhes estão em quórum e maiorias na assembleia.
Na prática, isto quer dizer que vale a pena falar com os vizinhos antes da reunião: saber quem concorda e quantos votos (em permilagem) estão do seu lado.
3. Os argumentos
Fale de problemas concretos do prédio, não de ferramentas. Quatro temas costumam convencer:
- Transparência. Todos os condóminos podem ver o que entra, o que sai e porquê, sem terem de pedir documentos um a um.
- Contas por fração. Cada condómino sabe quanto paga, o que tem em atraso e como se chega a esse valor. Veja como calcular as quotas pela permilagem.
- Atas organizadas. As deliberações ficam registadas em ata e arquivadas num só sítio, fáceis de consultar anos depois.
- Ocorrências. Avarias e pedidos ficam registados, com data e estado, em vez de se perderem em telefonemas e mensagens.
Lembre também que a organização facilita o trabalho de quem administra, seja um condómino ou uma empresa: guardar os documentos do condomínio e prestar contas à assembleia são funções do administrador (art. 1436.º). Veja as funções do administrador.
4. Passo a passo
- Faça o diagnóstico. Liste dois ou três problemas reais do prédio (contas, atas, ocorrências).
- Fale com o administrador. Pode ser que ele próprio queira mudar a forma de trabalhar.
- Fale com os vizinhos. Explique a proposta e veja quantos votos tem.
- Peça o ponto na ordem de trabalhos, por escrito (modelo abaixo). Se não for incluído, avalie convocar a reunião com 25% do capital.
- Prepare a apresentação. Leve um documento curto que todos possam ler; pode usar a nossa apresentação para a assembleia.
- Vote e registe em ata a decisão e quem fica responsável por pô-la em prática.
Modelo: ponto da ordem de trabalhos
Ponto X — Apresentação, discussão e votação de uma proposta para organizar a gestão do condomínio (contas por fração, arquivo de atas e documentos, registo de ocorrências), e definição do responsável pela sua execução.
Modelo: pedido ao administrador
Assunto: Inclusão de ponto na ordem de trabalhos da próxima assembleia
Exmo.(a) Senhor(a) Administrador(a),
Na qualidade de condómino da fração [letra] do prédio sito em [morada], venho pedir que seja incluído na ordem de trabalhos da próxima assembleia de condóminos o seguinte ponto: [texto do ponto].
Junto, para conhecimento dos condóminos, uma breve apresentação da proposta.
Com os melhores cumprimentos, [Nome], fração [letra]
Descarregue a apresentação para a assembleia
Preparámos um documento curto para levar à reunião, com os argumentos e o que muda no dia a dia do prédio.
Descarregar a apresentação (PDF)
Como o O Meu Prédio ajuda
O O Meu Prédio junta num só sítio as contas por fração, as quotas, as atas, os documentos e as ocorrências do condomínio, com acesso para cada condómino.
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Leia também
- Como convocar a assembleia de condóminos
- Quórum e maiorias na assembleia
- Mudar de administração do condomínio
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico.
Fontes
- Código Civil, arts. 1431.º, 1432.º e 1436.º — Código Civil (versão consolidada) na PGDL
Contactos: contacto@omeupredio.com · 926 947 270
Perguntas frequentes
Pode pedi-lo ao administrador, que convoca a assembleia. Os condóminos que representem pelo menos 25% do capital investido podem também convocar a assembleia (art. 1431.º, n.º 2, do Código Civil).
Com, pelo menos, 10 dias de antecedência (art. 1432.º, n.º 1, do Código Civil).
Salvo disposição especial, a maioria dos votos representativos do capital investido; em segunda convocatória, a maioria dos presentes desde que representem pelo menos um quarto do valor total do prédio (art. 1432.º, n.os 5 e 6).
Na primeira quinzena de janeiro, para discutir e aprovar as contas do último ano e o orçamento do ano seguinte (art. 1431.º, n.º 1).
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico. A aplicação a cada prédio depende do título constitutivo, do regulamento e das deliberações da assembleia.
