Quando a administração deixa de responder, as contas não são claras ou o prédio simplesmente quer mudar de modelo, a decisão cabe aos condóminos. A lei é simples sobre quem decide. O mais difícil é a passagem: documentos, contas bancárias e histórico. Este guia explica os passos.
Neste artigo (11 secções)
O que diz a lei
- Quem decide: o administrador é eleito e exonerado pela assembleia (art. 1435.º, n.º 1).
- Se a assembleia não eleger: o administrador é nomeado pelo tribunal, a requerimento de qualquer condómino (n.º 2).
- Exoneração judicial: qualquer condómino pode pedir ao tribunal a exoneração quando o administrador tenha praticado irregularidades ou agido com negligência (n.º 3).
- Quem pode ser e por quanto tempo: o cargo é remunerável e pode ser desempenhado por um condómino ou por um terceiro, como uma empresa. O período de funções é, salvo disposição em contrário, de um ano, renovável (n.º 4).
- Transição: o administrador mantém-se em funções até que seja eleito ou nomeado o sucessor (n.º 5).
- Documentos: é função do administrador guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio (art. 1436.º, n.º 1, al. n)).
Que maioria é precisa
A eleição e a exoneração do administrador seguem a regra geral: salvo disposição especial, decide-se por maioria dos votos representativos do capital investido (art. 1432.º, n.º 5). Se a primeira reunião não tiver quórum, na segunda convocatória basta a maioria dos condóminos presentes, desde que representem pelo menos um quarto do valor total do prédio (n.º 6). Veja os detalhes em quórum e maiorias na assembleia.
Os três cenários
- De gestão interna para empresa: a assembleia elege a empresa como administradora. O cargo pode ser desempenhado por um terceiro (art. 1435.º, n.º 4).
- Trocar de empresa: a assembleia exonera a empresa atual e elege a nova. Confirme também o que diz o contrato de prestação de serviços com a empresa que sai.
- De empresa para gestão interna: a assembleia elege um condómino como administrador.
Em todos os casos, a decisão é da assembleia e fica registada em ata.
Prazos a ter em conta
- Convocatória: a assembleia é convocada com, pelo menos, 10 dias de antecedência (art. 1432.º, n.º 1). Veja como convocar a assembleia.
- Mandato: salvo disposição em contrário, dura um ano, renovável (art. 1435.º, n.º 4). O fim do mandato é um bom momento para mudar.
- Até haver sucessor: o administrador cessante mantém-se em funções até ser eleito ou nomeado o sucessor (art. 1435.º, n.º 5).
Passo a passo
- Escolha a alternativa antes da assembleia e peça propostas, se for uma empresa.
- Inclua o ponto na ordem de trabalhos (veja o modelo abaixo).
- Vote e registe na ata a exoneração, a eleição, a data de início e a remuneração, se houver. As deliberações devem ficar em ata (DL 268/94, art. 1.º).
- Peça ao administrador cessante os documentos e as contas, por escrito (modelo abaixo).
- Altere as pessoas autorizadas nas contas bancárias do condomínio.
- Comunique a mudança aos condóminos e aos fornecedores.
O que deve passar para a nova administração
- Livro ou arquivo de atas e regulamento do condomínio;
- contas, extratos bancários e documentos de despesa;
- conta corrente de cada fração e lista de quotas em dívida;
- orçamento em vigor e situação do fundo comum de reserva;
- contratos e apólices (seguro, elevador, limpeza) e orçamentos pendentes;
- chaves e comandos das partes comuns.
Modelo: ponto da ordem de trabalhos
Ponto X — Exoneração do atual administrador, [nome ou empresa], e eleição de nova administração do condomínio, com fixação da data de início de funções e da respetiva remuneração, se a houver.
Modelo: carta ao administrador cessante
Assunto: Entrega de documentos e contas do condomínio [morada]
Exmo.(a) Senhor(a),
Na assembleia de condóminos de [data], conforme a ata n.º [n.º], foi eleita nova administração do condomínio, com início de funções a [data].
Solicitamos a entrega, até [data], de todos os documentos que digam respeito ao condomínio, incluindo atas, contas e extratos bancários, documentos de despesa, conta corrente das frações, contratos e apólices em vigor, bem como as chaves e comandos das partes comuns, e a prestação de contas relativa ao período da sua gestão.
Para combinar a entrega, contacte [nome] através de [telefone/email].
Com os melhores cumprimentos, [Nome], [qualidade: novo administrador / em nome do condomínio]
Como o O Meu Prédio ajuda
No O Meu Prédio, a administração passa a outra pessoa ou empresa por convite: o novo administrador aceita e o condomínio mantém o histórico de quotas, documentos e assembleias.
Quer ver como funciona? Peça acesso à demonstração ou fale connosco: contacto@omeupredio.com · 926 947 270.
Leia também
- Funções do administrador de condomínio
- Prestação de contas do condomínio
- Como convocar a assembleia de condóminos
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico.
Fontes
- Código Civil, arts. 1432.º, 1435.º e 1436.º — Código Civil (versão consolidada) na PGDL
- Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro, art. 1.º (atas)
Contactos: contacto@omeupredio.com · 926 947 270
Perguntas frequentes
A assembleia, que elege e exonera o administrador (art. 1435.º, n.º 1, do Código Civil).
Salvo disposição especial, a maioria dos votos representativos do capital investido; em segunda convocatória, a maioria dos presentes desde que representem pelo menos um quarto do valor total do prédio (art. 1432.º, n.os 5 e 6, do Código Civil).
Salvo disposição em contrário, um ano, renovável (art. 1435.º, n.º 4).
Mantém-se em funções até ser eleito ou nomeado o sucessor (art. 1435.º, n.º 5).
Pode ser exonerado pelo tribunal, a requerimento de qualquer condómino, quando se mostre que praticou irregularidades ou agiu com negligência (art. 1435.º, n.º 3).
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico. A aplicação a cada prédio depende do título constitutivo, do regulamento e das deliberações da assembleia.
