Fachada a degradar-se, infiltrações no terraço, um elevador novo: as obras nas partes comuns são das decisões mais caras e discutidas de um condomínio. A lei distingue três situações, e cada uma tem regras próprias. Este guia ajuda a perceber qual se aplica e como preparar a votação.
Neste artigo (7 secções)
Conservação e fruição
São as obras para manter o prédio: pintar a escada, reparar a cobertura, substituir uma bomba de água. As despesas são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas frações, salvo disposição em contrário (art. 1424.º, n.º 1). Na assembleia, as deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido (art. 1432.º, n.º 5).
Inovações
Uma inovação é uma obra que altera ou acrescenta algo às partes comuns. A lei fixa estas regras:
- Regra geral: maioria dos condóminos, e essa maioria tem de representar dois terços do valor total do prédio (art. 1425.º, n.º 1).
- Elevadores e gás canalizado: havendo pelo menos oito frações, basta a maioria dos condóminos que represente a maioria do valor total (n.º 2).
- Autoconsumo de energia renovável (UPAC): havendo pelo menos duas frações, maioria simples dos condóminos (n.º 3, na redação da Lei n.º 29/2026).
- Limite: não são permitidas inovações capazes de prejudicar a utilização, por algum condómino, das coisas próprias ou comuns (n.º 8).
As despesas com inovações repartem-se nos termos do art. 1424.º (art. 1426.º, n.º 1). Para as contas por permilagem, veja como calcular as quotas e o guia de quórum e maiorias.
Reparações indispensáveis e urgentes
A lei define-as como as reparações necessárias para eliminar, num curto prazo, vícios ou patologias nas partes comuns que possam, a qualquer momento, causar ou agravar danos no edifício ou em bens, ou pôr em risco a segurança das pessoas (art. 1427.º, n.º 2). Na falta ou impedimento do administrador, podem ser feitas por iniciativa de qualquer condómino (n.º 1).
Como preparar a votação
- Descreva a obra e indique se é conservação ou inovação. Em caso de dúvida, peça parecer antes da assembleia.
- Junte orçamentos e o plano de pagamento (quota extraordinária, fundo comum de reserva ou ambos).
- Inclua o ponto na ordem de trabalhos. A convocatória indica a ordem de trabalhos (art. 1432.º, n.º 4). Veja como convocar a assembleia.
- Nas inovações, conte duas maiorias: número de condóminos e permilagem.
- Registe na ata o resultado, com os votos e as permilagens.
Como o O Meu Prédio ajuda
No O Meu Prédio, a assembleia conta os votos por permilagem e o resultado de cada ponto fica registado para a ata. Os orçamentos das obras ficam guardados nos Documentos do condomínio.
- Ajuda: Assembleias e Documentos
Leia também
- Quórum e maiorias na assembleia de condóminos
- Como convocar a assembleia de condóminos
- Fundo comum de reserva
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico. Legislação verificada a 22 de outubro de 2026.
Fontes
- Código Civil, arts. 1424.º, 1425.º, 1426.º, 1427.º e 1432.º — Código Civil (versão consolidada) na PGDL
- Lei n.º 29/2026 (nova redação do art. 1425.º) — Lei n.º 29/2026 no Diário da República
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Perguntas frequentes
A maioria dos condóminos, representando dois terços do valor total do prédio (art. 1425.º, n.º 1, do Código Civil), salvo os casos especiais dos números seguintes.
Havendo pelo menos oito frações, basta a maioria dos condóminos que represente a maioria do valor total do prédio (art. 1425.º, n.º 2).
Sim, na falta ou impedimento do administrador (art. 1427.º, n.º 1).
Salvo disposição em contrário, os condóminos, em proporção do valor das suas frações (art. 1424.º, n.º 1).
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico. A aplicação a cada prédio depende do título constitutivo, do regulamento e das deliberações da assembleia.
